Вопросы и ответы

 

Работа ObmenGO.ru

Должен ли я платить за использование сервиса?

Сейчас использование сервиса бесплатно. Все функции тоже бесплатны, однако со временем мы планируем брать оплату за использование некоторых дополнительных возможностей (которые могли бы быть полезны профессионалам) и за применение рекламных возможностей.

Могу ли я опубликовать несколько объявлений?

Да, можете, если они разные. Например, у вас есть две 1-ки, деньги и вы хотите 3-ку. Вы можете предложить свою 1-ку и деньги в обмен на 3-ку. Или вы можете предлдожить обе своих 1-ки в обмен на 3-ку.

Или, например, у вас есть 2-ка в Подмосковье и деньги и вы хотите перебраться в Москву и получить деньги. В Москве вам нравятся два района: Речной вокзал и Сокол. На Речном вокзале вам нужна 2-ка, а на Соколе вас устроила бы и 1-ка. В этом случае вам надо разместить два объявления.

Как мне снять свое объявление с публикации?

Зайдите в личный кабинет и деактивируйте это объявление.

Я забыл свой пароль. Что делать?

Воспользуйтесь функцией восстановления пароля при входе в личный кабинет. Если вы регистрировались на сайте самостоятельно, то укажите ваш e-mail и следуйте инструкциям в письме.

Если вас зарегистрировал сотрудник нашего колл-центра, то вам должен был прийти пароль в СМС. Если у вас его нет, то введите ваш номер телефона в форму восстановления пароля в личном кабинете.

Я забыл свой логин. Что делать?

В качестве вашего логина используется номер телефона или e-mail.

 

Совершение сделок по обмену

Почему обмен лучше чем альтернативная сделка?

  • Вам не нужно искать покупателя с деньгами, который обязательно должен быть в альтернативной сделке.
  • Сокращаются расходы на оформление документов так как сделка всего одна.
  • Отсутствуют риски в случае признания сделки недействительной. Никто ничего не потеряет, всем вернется их недвижимость.

Какие виды обмена бывают?

Прямой обмен

Граждане А и Б обмениваются (возможно с доплатой) своей жилой недвижимостью.

На практике такие операции встречаются крайне редко, поскольку только в исключительных случаях выдвигаемые к жилью требования одного лица полностью соответствуют предложению другого лица.

Непрямой обмен

В такого рода сделке участвует цепочка квартир, например, А, Б, В… Е, где в конечном итоге прежний владелец квартиры А становится хозяином квартиры Е. Отметим, что, во-первых, квартиры Б…Д при этом обычно состоят в других пересекающихся обменных цепочках. Во-вторых, схема далеко не всегда имеет линейную структуру – обычно в ней имеются ветвления, когда, например, одна квартира обменивается на две, имеющие меньшую площадь.

Сложность схемы непрямого обмена может быть произвольной. В принципе, в ней может участвовать недвижимость, относящаяся к разным видам собственности, каждая сделка в цепочке может оформляться в различной форме, со своими условиями и т.д. Именно такая схема, несмотря на свою сложность, является практически реализуемой. Но так как сервис ObmenGO.ru автоматически собирает цепочки любой степени сложности – получить желаемый результат вы сможете легко и быстро!

Какие документы нужны для совершения обмена?

  • Договор мены;
  • заявления сторон;
  • паспорта;
  • нотариальные согласия супругов (если квартира куплена в период брака);
  • свидетельства и правоустанавливающие документы, прописанные в свидетельствах как правоустанавливающие;

В пакет также могут быть при необходимости включены:

  • заключения об оценке объектов;
  • выписки из домовых книг;
  • справки о задолженности по коммунальным платежам;
  • квитанции об оплате государственной пошлины.

Указанные документы сдаются в УФРС (Росреестр) для прохождения процедуры государственной регистрации.

Как проходит сделка по обмену?

Организация любой сделки с объектом недвижимости начинается с выявления его текущей рыночной стоимости. При этом выявлению подлежит именно рыночная стоимость, а не какая-либо иная (оценочная, кадастровая и т.д.), поскольку поиск вариантов обмена и дальнейшая организация сделки будут осуществляться на открытом рынке. Выявление рыночной стоимости даст четкое представление о требованиях к предстоящей сделке. Если речь идет о доплате тогда у лица, желающего произвести обмен с получением доплаты, будет возможность определить – на какую именно по размерам квартиру следует производить обмен, чтобы получить желаемую денежную сумму. Либо же наоборот, какой денежной суммой нужно располагать, чтобы в результате обмена получить квартиру желаемого размера.

После того как рыночная стоимость объекта недвижимости выявлена и у собственника имеется четкое представление о том, какой объект недвижимости он хочет получить взамен имеющегося у него, можно приступать к самому хлопотному и, как правило, самому длительному по времени мероприятию – поиску вариантов обмена, включая просмотры подобранных к обмену объектов недвижимости и показы собственного объекта недвижимости претендентам на обмен. ObmenGo.ru значительно упрощает подбор вариантов.

Следующий этап в процессе организации обмена недвижимости является наиболее сложным и ответственным – это проверка юридической «чистоты» подобранного к обмену объекта жилой недвижимости и последующая оценка рисков, которые возможно будут выявлены. Такая проверка осуществляется путем сбора, изучения и анализа документов, относящихся как к объекту жилой недвижимости, так и к его собственнику, а также к членам семьи собственника. Итак, стандартный пакет документов, необходимых для осуществления проверки юридической «чистоты» объекта недвижимости, включает в себя:

  • правоподтверждающие и правоустанавливающие документы, к которым относятся свидетельство о праве собственности, свидетельство государственной регистрации права на имущество, свидетельство о праве наследства, а в случае принадлежности дома ЖСК - справка о полностью выплаченном пае, договоры передачи, мены, дарения, купли-продажи. В случае если происходит обмен недвижимости, право собственности, на которую определено решением суда - решение суда также считается правоустанавливающим документом;
  • паспорт жилого помещения, включающий экспликацию и поэтажный план;
  • для проверки истории жилой недвижимости изучаются: простая выписка и выписка о переходе прав на объект недвижимого имущества из ЕГРП, простая и архивная выписки из домовой книги;
  • справки из психоневрологического и наркологического диспансеров о том, что собственник объекта недвижимости не состоит на учете в этих учреждениях.

Если по результатам проверки юридической «чистоты» подобранного к обмену объекта недвижимости не возникло оснований для того, чтобы отказаться от данного варианта обмена, осуществляется подготовка пакета документов для заключения договора мены и передачи на государственную регистрацию данного договора и перехода права собственности на объект недвижимого имущества. Пакет документов стандартный и частично совпадает с пакетом документов, необходимых для проверки юридической «чистоты» объекта недвижимости, а именно: договор мены, заявления сторон, паспорта, нотариальные согласия супругов (если квартира куплена в период брака), свидетельства и правоустанавливающие документы, прописанные в свидетельствах как правоустанавливающие. В пакет также могут быть при необходимости включены заключения об оценке объектов, выписки из домовых книг, справки о задолженности по коммунальным платежам и, наконец, квитанции об оплате государственной пошлины». Указанные документы сдаются в УФРС (Росреестр) для прохождения процедуры государственной регистрации.

Доплаты между сторонами обмена совершаются как правило через банковскую ячейку или банковский аккредитив.

Необходимо отметить, что в случае обмена объектов жилой недвижимости, принадлежащих их владельцам на праве собственности, никаких проблем с регистрацией (пропиской) или снятием с регистрационного учета (выпиской) как правило не возникает. Снятие с учета прежних хозяев жилой недвижимости произойдет одновременно с регистрацией на новом месте жительства по предъявлению договора мены в паспортный стол.

В описанном выше алгоритме указаны лишь базовые этапы и мероприятия, которые практически всегда имеют место быть при организации обмена объектов недвижимости. В реальной жизни всегда возникают какие-то дополнительные нюансы, этапы, мероприятия, перечень которых приводить бессмысленно, поскольку они всегда разные и связанны со спецификой конкретной ситуации.

Нужен ли риэлтор для совершения обмена?

Для начала давайте разберемся – кто же такой риэлтор?

Риэлтор (от англ. realtor) – лицо профессионально занятое посредничеством при заключении сделок купли-продажи, аренды (и иных) коммерческой и жилой недвижимости путем сведения партнеров по сделке и получения комиссионных. То есть риэлтор – это своего рода сваха на рынке недвижимости! Ну а если говорить серьезно, то уже из приведенного определения становится ясно, что риэлтор – это профессиональный участник рынка недвижимости, обладающий специальными знаниями и опытом как минимум в области организации различных сделок на рынке недвижимости и в ведении переговоров с потенциальными партнерами по будущей сделке. На самом же деле риэлторы (агенты по недвижимости), специализирующиеся на обменах недвижимости, обладают специальными знаниями и специфическим опытом организации проведения всех этапов и мероприятий, которые мы рассмотрели в алгоритме проведения обмена недвижимости, обмен для них – это повседневная, отлаженная до мелочей работа.

Таким образом, что получает в качестве услуги от риэлтора собственник объекта недвижимости, желающий совершить обмен и обратившийся за помощью к риэлтору, специализирующемуся на обменах недвижимости:    

  • оформление соглашения об организации обмена с определёнными параметрами жилой недвижимости, чёткими сроками и размером доплаты;
  • точную оценку объекта недвижимости;
  • нахождение подходящего варианта обмена;
  • сбор и оформление всех необходимых документов;
  • комплексное юридическое сопровождение сделки;
  • организацию взаиморасчетов между сторонами сделки с использованием банковской ячейки;
  • контроль за своевременностью передачи объекта жилой недвижимости и подписанием передаточных актов, консультации по вопросам госрегистрации.

Также значимым является то обстоятельство, что в риэлторских агентствах распределение поступающих заявок на обмен недвижимости между риелторами агентства происходит как правило по территориальному признаку. Это значит, что с лицом, желающим совершить обмен недвижимости, будет работать опытный риэлтор, проживающий именно в районе, в котором (на который) необходимо совершить обмен. Он прекрасно знает все окрестности, типы домов и планировки в этом районе, сможет дать подробную консультацию по домам и инфраструктуре, наличию или отсутствию товарищества собственников жилья (ТСЖ), указать реальное расстояние до метро и многое другое.

Если подытожить все плюсы и выгоды, которые получает собственник объекта недвижимости, желающий совершить обмен и обратившийся за помощью к риэлтору, специализирующемуся на обменах недвижимости, то вывод будет короткий, но очень значимый: будут сэкономлены время, деньги и повышена безопасность проведения обмена недвижимости. Выразится все это в том, что собственнику объекта недвижимости, желающему совершить обмен, не придется:      

  • утомительно листать газеты, журналы, просматривать сайты в поисках объявлений, содержащих подходящие варианты обмена, каждый раз натыкаясь на частных риэлторов, которые путём размещения объявлений по обмену пытаются найти себе клиентов;
  • тратить время и деньги на подготовку необходимых справок и документов для совершения обмена недвижимости – риэлтор возьмет на себя организацию подготовки необходимого пакета документов для сделки по обмену недвижимости;
  • думать, как провести переговоры по предоплате при обмене на более дорогую жилую недвижимость, поручив риэлтору переговоры по всем вопросам организации обмена недвижимости;
  • беспокоиться о том, что при обмене недвижимости что-то было сделано неправильно, что-то упущено из виду и в будущем возможно признание сделки недействительной;
  • мучительно думать и переживать о том, как безопасно организовать взаиморасчеты по сделке.